Alquileres y ventas en el GBA: quién gana y quién pierde
En el Gran Buenos Aires, los alquileres vienen con fuerza: en septiembre, el corredor oeste-sur registró un aumento mensual del 2,5 % y, entre enero y septiembre de 2025, acumuló un alza del 34,7 %. En términos interanuales, esa zona suma un incremento del 57,3 %, superando en más de 26 puntos la inflación estimada (~31,3 %).
En el norte del conurbano la suba interanual se modera (43,3 %), pero igual registra un crecimiento mensual de 2,8 % y un acumulado de 29,6 % en lo que va del año.
Precios de alquiler por zona y tipos de unidades
Según Zonaprop, un departamento de dos ambientes (50 m²) en el oeste-sur se alquila alrededor de $550.707 mensuales. Un tres ambientes (70 m²) escala hasta $730.183.
En el norte, los dos ambientes promedian $678.258 y los tres ambientes alcanzan $962.552 mensuales.
La rentabilidad bruta que arrojan estos valores ronda entre el 5 % y el 6 % anual, aunque en algunas zonas con mayor demanda se extiende a retornos del 8 %‑9 %. En algunos casos, se necesitarían hasta 16 o 20 años de alquiler para recuperar la inversión.
Rumbo oeste: estabilización tras la escalada
Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades, describe que en su zona (Morón, Merlo, Haedo, Ituzaingó y Padua) los alquileres “se estabilizaron” tras varios meses de subas.
- Dos ambientes sin cochera: entre $420.000 y $450.000
- Con cochera: hasta $500.000
- Tres ambientes: entre $620.000 y $670.000
- Casas de tres o cuatro ambientes: entre $800.000 y $1.200.000
Tras la derogación de la Ley de Alquileres, “muchos propietarios que habían retirado sus inmuebles volvieron a publicar”, aunque la rotación sigue siendo alta: un bien bien presentado y con precio acorde se alquila entre 30 y 45 días.
La demanda se concentra en inmuebles funcionales, en buen estado y de precio moderado; no hay sobrantes: “los bien ubicados se alquilan de inmediato”, afirma Bertomeu.
El mercado de ventas: efecto dólar y crédito
En el corredor oeste-sur, el precio del metro cuadrado ronda los u$s 1.637, con un leve aumento mensual (0,1 %) y una suba anual moderada del 2 %. Un dos ambientes se cotiza en promedio en u$s 82.438; uno de tres ambientes, en u$s 117.764.
Barrios de mayor valuación:
- Tristán Suárez (u$s 2.959/m²)
- Villa Udaondo (u$s 2.665/m²)
- Don Bosco (u$s 2.550/m²)
Los sectores más accesibles: Don Orione (u$s 550/m²), Longchamps (u$s 764/m²) y Villa de los Trabajadores (u$s 773/m²).
Para Bertomeu, los altísimos valores del dólar y los nuevos requisitos crediticios enfrían la demanda de compra: después de un repunte impulsado por créditos hipotecarios, muchas operaciones vuelven a definirse en efectivo.
Demanda fuerte en el sur del conurbano
En Avellaneda y Lanús, Leandro Gómez (Gómez Propiedades) estima que los dos ambientes arrancan en $450.000 y pueden trepar a $600.000; los tres ambientes entre $800.000 y $1.200.000; casas de tres o cuatro ambientes rondan los $1.500.000 mensuales.
“La oferta sigue siendo escasa”, dice Gómez. Muchos inquilinos prefieren renovar antes que mudarse para evitar costos de traslado. Los inmuebles bien ubicados apenas duran un mes disponibles.
En ventas al sur del GBA predominan operaciones al contado, con rangos entre u$s 70.000 y u$s 200.000. En Lanús Centro, por ejemplo:
- Dos ambientes a estrenar: desde u$s 80.000
- Tres ambientes: desde u$s 100.000
- Casas de tres ambientes con cochera: desde u$s 160.000
La rentabilidad bruta en el oeste-sur del GBA se sitúa en 6,25 %, con zonas como Paso del Rey y Llavallol que alcanzan retornos entre 8 % y 9 %.
Zona norte: más oferta y más exigencia
El norte del conurbano vive una dinámica diferente. El valor promedio del metro cuadrado llega a u$s 2.350, con un crecimiento mensual de 0,6 % y un alza acumulada anual de 5,3 %. Un departamento de dos ambientes se valora en u$s 115.692; un tres ambientes, en u$s 175.453.
En zonas premium como Vicente López, Olivos y La Lucila:
- Dos ambientes: entre $500.000 y $800.000
- Tres ambientes: entre $800.000 y $1.300.000
- Casas familiares: de $1.200.000 hasta $3.000.000 o más, según ubicación y tamaño
Daniel Salaya Romera (Salaya Romera Propiedades) cuenta que tras el DNU que flexibilizó las condiciones de alquiler, la oferta se multiplicó: “hoy hay ocho veces más unidades publicadas”. Eso obliga a los propietarios a ajustar precios. Quienes fijan valores irreales, se quedan sin inquilinos.
El crédito hipotecario también está casi paralizado: los bancos agotaron sus líneas promocionales y las tasas y exigencias de scoring hicieron que muchas operaciones no puedan concretarse. La demanda de compra se concentra en unidades listas para habitar, en zonas ya consolidadas.
La rentabilidad bruta promedio del norte ronda 5,02 %, lo cual implica cerca de 19,9 años de alquiler para recuperar la inversión. Los retornos más altos (8 %‑9 %) se observan en municipios como Bella Vista, Don Torcuato y José C. Paz Oeste. En contraste, La Lucila y Vicente López ofrecen retornos más modestos, de alrededor del 3,6 %.
Salaya Romera advierte: “Hoy los valores los marcan los inquilinos y los compradores, no los dueños. El que no se adapte, se queda afuera”.