Alquiler social y Cuenta Recaudadora: qué cambia en el mercado bonaerense
La discusión por el acceso al alquiler sumó un nuevo capítulo en la provincia de Buenos Aires. La reunión que Axel Kicillof mantuvo con autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense volvió a poner sobre la mesa dos iniciativas que se encuentran en etapas diferentes, pero que apuntan sobre problemas concretos del mercado: la Cuenta Recaudadora, que ya comenzó a implementarse, y el proyecto de Alquiler Social, que busca reducir los costos que debe afrontar una familia cuando firma un contrato.
El encuentro amplió una agenda que GRUPOLAPROVINCIA.COM había abordado, cuando el Colegio presentó al diputado provincial Rubén Eslaiman una propuesta para crear un régimen específico para alquileres de menor valor. Desde entonces hubo dos movimientos: el planteo llegó al gobernador y, en paralelo, comenzó a funcionar la herramienta desarrollada entre ARBA, Banco Provincia y los martilleros para ordenar la administración de fondos de terceros.
Mientras una apunta directamente al costo de entrada a la vivienda y todavía requiere tratamiento legislativo, la otra actúa sobre el funcionamiento de las inmobiliarias y sobre un problema tributario que aparecía cuando administraban dinero que, en realidad, pertenecía a sus clientes.
Una cuenta para separar el dinero de terceros
La Cuenta Recaudadora parte de una situación habitual en el mercado. Una inmobiliaria puede cobrar un alquiler en nombre de un propietario y recibir en su cuenta dinero que posteriormente debe transferirle. Ese movimiento bancario podía quedar alcanzado por regímenes de recaudación y generar retenciones pese a que el monto recibido no constituía un ingreso propio de la inmobiliaria.
ARBA dispuso que las cuentas especiales destinadas a administrar esos fondos queden excluidas del régimen de recaudación sobre acreditaciones. La herramienta fue desarrollada junto con Banco Provincia y comprende dinero de clientes vinculado con operaciones de compra, venta, alquiler y otros servicios inmobiliarios.
La modificación busca evitar la acumulación de saldos a favor y la inmovilización de recursos ajenos, además de canalizar esas operaciones a través del sistema bancario. No implica, sin embargo, una eliminación general de impuestos para las inmobiliarias: la exclusión alcanza específicamente a las acreditaciones efectuadas en las cuentas habilitadas para manejar fondos de terceros. Para acceder, los agentes deberán cumplir los requisitos definidos por ARBA y solicitar la autorización correspondiente.
La herramienta ya había sido anunciada por el organismo recaudador el 18 de septiembre, pero la reunión con Kicillof confirmó su puesta en funcionamiento como parte de una agenda acordada entre ARBA, Banco Provincia y la entidad que representa a los martilleros. Del encuentro participaron también el titular de ARBA, Cristian Girard; el presidente del Colegio, Luis Colao; el vicepresidente Alfredo Lavalle; y el secretario de Relaciones Institucionales, José María Sacco.
Alquiler Social: reducir el desembolso para entrar
El segundo frente tiene otra dimensión. El Régimen de Alquiler Social todavía es una propuesta y su objetivo central no pasa por subsidiar mensualmente el alquiler, sino por bajar los gastos que se acumulan al momento de ingresar a una vivienda.
El Colegio fijó como parámetro inicial los contratos cuyo monto locativo mensual no supere el sueldo básico correspondiente a la Categoría 20, por 48 horas, de un empleado de la administración pública bonaerense. Cuando la iniciativa fue presentada en septiembre, esa referencia ubicaba el límite alrededor de los $388.000 mensuales, aunque el proyecto contempla segmentaciones y modificaciones según las características económicas y territoriales de las distintas regiones de la Provincia.
Para esos contratos, la propuesta plantea que el inquilino no pague los honorarios de martilleros, corredores u otros profesionales que participen de la confección contractual. El costo quedaría a cargo del propietario de acuerdo con las escalas arancelarias de cada actividad. También prevé que los informes solicitados ante el Registro de la Propiedad Inmueble sean gratuitos para el locatario y propone revisar el límite de valuación fiscal utilizado para acceder a la exención del Impuesto de Sellos.
La reducción de gastos se extiende a los servicios públicos. Para los alquileres comprendidos en el régimen, las empresas no podrían cobrar conexión, reconexión, depósitos, cambios de titularidad u otros cargos vinculados al ingreso. La acreditación del contrato podría hacerse mediante certificaciones gratuitas de un Juzgado de Paz o, cuando intervenga un profesional, mediante su firma y la certificación del colegio correspondiente.
Del otro lado del contrato aparecen los incentivos a la oferta. La propuesta contempla un régimen especial de simplificación y beneficios fiscales para propietarios que incorporen viviendas bajo estas condiciones e invita a los 135 municipios a adherir mediante exenciones de tasas y derechos. El esquema intenta así reducir costos para quien alquila sin concentrar toda la carga adicional sobre el dueño del inmueble.
Del proyecto legislativo a una discusión más amplia
Desde la presentación inicial surgieron además nuevos elementos sobre el diagnóstico que dio origen a la propuesta. Daniel Di Palma, presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial Junín, explicó que el proyecto se apoya en un trabajo desarrollado durante tres años entre la entidad profesional y la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires.
Di Palma sostuvo que la expansión del alquiler como forma de acceso a la vivienda estuvo acompañada por un aumento del esfuerzo económico de los hogares y señaló que el peso combinado de la locación y los servicios puede absorber entre el 55% y el 60% del ingreso familiar en determinados casos. La investigación desarrollada con la UNNOBA apunta además a observar diferencias entre aglomerados y evitar que un mismo esquema se aplique de forma idéntica sobre realidades inmobiliarias muy distintas.
Ese criterio de segmentación aparece como uno de los puntos centrales del proyecto. El planteo del Colegio es que tanto el valor de referencia como los mecanismos de asistencia puedan adaptarse a regiones, grupos y características particulares del mercado bonaerense, en lugar de establecer una regulación uniforme para todo el territorio.
La iniciativa todavía debe recorrer el camino legislativo. Tras la primera presentación en Diputados, la entidad llevó ahora el proyecto a Kicillof. La información difundida después del encuentro indica que Eslaiman trabaja sobre la propuesta para convertirla en un proyecto de ley y llevarla formalmente a la Legislatura. No hay, por el momento, una fecha de aprobación ni de entrada en vigencia del régimen.
A la mesa se sumó otro componente que puede influir en futuras decisiones: el Colegio presentó al gobernador su programa de Estadísticas Inmobiliarias, desarrollado junto con la UNNOBA para producir información sobre el comportamiento del sector.