Extranjerización de la tierra: qué límites elimina el proyecto de Milei
El Senado se prepara para discutir el jueves 16 de julio el proyecto de “Inviolabilidad de la Propiedad Privada”, una iniciativa impulsada por el gobierno de Javier Milei que reforma expropiaciones, desalojos, registros inmobiliarios, manejo del fuego y compra de tierras rurales por extranjeros.
El expediente PE-13/26 cuenta con dictamen de mayoría desde el 20 de mayo, aunque su tratamiento fue aplazado en junio y el texto continuó sometido a negociaciones. Los jefes de bloque acordaron llevarlo nuevamente al recinto, pero las diferencias sobre la extranjerización de tierras todavía podrían derivar en modificaciones durante la sesión.
El capítulo más controvertido modifica la Ley 26.737, sancionada en 2011. El régimen vigente limita la propiedad extranjera al 15% de las tierras rurales del país y aplica el mismo porcentaje en cada provincia, municipio o departamento. También establece un máximo por nacionalidad y restricciones especiales sobre determinados inmuebles.
Los controles que desaparecerían
El dictamen de mayoría elimina el límite general del 15%, el tope que impide que ciudadanos de una misma nacionalidad concentren más del 30% de la superficie extranjerizada y el máximo de 1.000 hectáreas por titular extranjero en la denominada zona núcleo.
También deroga la prohibición específica para que extranjeros adquieran campos que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua permanentes y de envergadura. Esas restricciones están incluidas actualmente en los artículos 8, 9 y 10 de la Ley de Tierras, que el proyecto propone dejar sin efecto.
El nuevo esquema concentra las prohibiciones en los Estados extranjeros, sus organismos, empresas públicas y sociedades vinculadas total o parcialmente con capital estatal extranjero. Esos actores solo podrían comprar tierras rurales si existe una solicitud expresa de la provincia donde se encuentra el inmueble y una autorización previa del Poder Ejecutivo Nacional.
Para las personas extranjeras y las empresas privadas sin participación estatal foránea, en cambio, el dictamen no fija un nuevo porcentaje máximo ni exige una autorización provincial obligatoria para cada operación.
Aunque el texto afirma que cada provincia conservará plena jurisdicción sobre su territorio, no establece un régimen provincial que reemplace automáticamente los límites nacionales. Cada jurisdicción podría dictar sus propias regulaciones dentro de sus competencias, pero el proyecto no les impone un cupo ni un procedimiento uniforme.
También se mantiene la prohibición de utilizar personas o sociedades interpuestas para ocultar al verdadero comprador. Esas maniobras serán consideradas simulaciones ilícitas y fraudulentas.
Más de 13 millones de hectáreas en manos extranjeras
La discusión se produce cuando más de 13 millones de hectáreas rurales, casi el 5% del total nacional, pertenecen a firmas, particulares o Estados extranjeros. Estados Unidos encabeza la lista con alrededor de 2,7 millones de hectáreas, seguido por Italia y España.
El promedio nacional aparece lejos del límite vigente, pero la distribución territorial presenta diferencias importantes. Ninguna provincia supera actualmente el 15%, según los datos oficiales actualizados en agosto de 2025. Sin embargo, más de treinta departamentos ya se encuentran por encima de ese porcentaje.
El Observatorio de Tierras, integrado por investigadores del Conicet y la Universidad de Buenos Aires, contabilizó 36 departamentos que exceden el límite. Lacar, en Neuquén; General Lamadrid, en La Rioja; y Molinos y San Carlos, en Salta, presentan niveles superiores al 50%.
Las críticas apuntan a que buena parte de esas concentraciones se encuentra en zonas con agua dulce, minerales críticos, bosques, corredores fluviales o cercanía con fronteras internacionales.
Florencia Gómez, exdirectora del Registro Nacional de Tierras Rurales, advirtió especialmente sobre la eliminación del artículo que impide comprar campos con grandes cuerpos de agua. Julieta Caggiano, integrante del Observatorio de Tierras, remarcó que el promedio nacional no refleja lo que sucede dentro de determinados departamentos.
El exjefe del Estado Mayor Conjunto Juan Martín Paleo también cuestionó que la discusión quede reducida al dominio formal de los inmuebles. Su planteo es que la soberanía incluye el control sobre los recursos estratégicos ubicados dentro del territorio.
Marcelo Bergman, especialista en crimen organizado, sumó una advertencia sobre las áreas fronterizas. Durante una exposición en el Senado sostuvo que reducir los controles territoriales podría facilitar la compra de inmuebles por estructuras vinculadas con organizaciones criminales.
Expropiaciones, desalojos y tierras incendiadas
La iniciativa no se limita a la extranjerización. En materia de expropiaciones, obliga al Estado a justificar de manera específica la utilidad pública y dispone que la medida debe ser necesaria y proporcional.
La indemnización deberá contemplar el valor del bien, los daños directos y el lucro cesante comprobado. El dictamen establece como regla un límite equivalente al 30% del daño emergente, aunque permite superar ese porcentaje si el propietario acredita una afectación mayor. El monto se actualizará por el Índice de Precios al Consumidor más una tasa activa del Banco Nación.
Para los desalojos, se establece el juicio sumarísimo y se permite que el juez ordene la entrega anticipada del inmueble cuando la demanda sea contra intrusos o tenedores precarios y el derecho invocado resulte verosímil.
En las viviendas alquiladas, el propietario deberá intimar al inquilino moroso y otorgarle al menos diez días corridos para pagar antes de iniciar la demanda. Cuando existan menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos de protección para procurar una solución habitacional transitoria.
El dictamen de mayoría retiró, además, el capítulo del proyecto original que modificaba el régimen de los barrios populares.
En la Ley de Manejo del Fuego, la reforma conserva restricciones para los bosques nativos y los bosques no productivos, pero deroga el artículo que prohíbe durante 30 años cambiar el uso de campos, pastizales, matorrales y áreas periurbanas afectados por incendios.
La discusión llegará al recinto con el Orden del Día 104 todavía registrado oficialmente como pendiente y con distintas versiones negociadas después de la firma del dictamen. Por eso, el alcance definitivo de la reforma dependerá de los cambios que el oficialismo acepte para reunir los votos necesarios el jueves 16.