Déficit habitacional: casi 6 millones de hogares afectados y una fuerte brecha provincial

El déficit habitacional alcanza a 5.983.241 hogares en la Argentina, el 40,3% del universo considerado, según el primer informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (Ofava). El estudio identifica problemas que van desde construcciones irrecuperables y hacinamiento hasta falta de servicios básicos y exposición a riesgos ambientales.

El relevamiento toma como base datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec correspondientes al tercer trimestre de 2025 y trabaja sobre un universo de 14.833.019 hogares. Sus resultados muestran que las carencias tienen un alcance extendido, aunque cambian considerablemente según la jurisdicción y el tipo de problema.

Jujuy presenta la mayor proporción de hogares afectados, con el 72%, mientras que la provincia de Buenos Aires concentra el 48% del déficit total del país. La diferencia responde a dos formas de mirar el fenómeno: su incidencia dentro de cada territorio y la cantidad de hogares que aporta al conjunto nacional.

Casi dos millones de hogares necesitan una vivienda nueva

El informe, que tendrá una periodicidad trimestral, distingue las situaciones que requieren nuevas viviendas de aquellas que pueden resolverse mediante obras sobre las construcciones existentes o conexiones a servicios.

Dentro del primer grupo aparece el allegamiento: dos o más hogares que comparten una misma vivienda. Esta situación alcanza a 430.113 hogares, equivalentes al 2,9%, y se define por la relación entre hogares y viviendas disponibles, independientemente de la calidad de la construcción.

Otros 127.916 hogares, el 0,9%, habitan viviendas consideradas irrecuperables. Constituyen el déficit cuantitativo básico: las condiciones edilicias requieren reemplazar la vivienda.

El componente cuantitativo ampliado incorpora riesgos del entorno, como la cercanía a basurales o la ubicación en zonas inundables, y comprende a 1.398.790 hogares. Al reunir estas dimensiones, el déficit cuantitativo total llega a 1.956.819 hogares, el 13,2%, que necesitan una vivienda nueva.

En cambio, 2.990.890 hogares, el 20,2%, presentan problemas de materiales recuperables o hacinamiento crítico. Son situaciones que requieren refacciones o ampliaciones para alcanzar condiciones mínimas de habitabilidad.

A ellos se agregan 1.035.532 hogares, el 7%, con carencias de acceso a agua, baño y desagüe. En conjunto, 4.026.422 hogares, el 27,1%, podrían mejorar sus condiciones mediante intervenciones en la vivienda o en los servicios.

Las provincias con mayor proporción de carencias

Detrás de Jujuy, donde el déficit total alcanza al 72% de los hogares, se ubican San Juan y Tucumán, con el 60% cada una; Chaco, con el 59%; Salta, con el 54%; y Formosa y Corrientes, ambas con el 53%.

En el extremo de menor incidencia aparecen la Ciudad de Buenos Aires, con el 16%, y Río Negro y Tierra del Fuego, con el 19% cada una.

El orden cambia al separar las dimensiones. En allegamiento, Tierra del Fuego registra un 9,1% y Jujuy un 6,7%, frente al promedio nacional del 2,9%.

San Juan sobresale en viviendas irrecuperables: el déficit cuantitativo básico afecta al 13,9% de sus hogares. Ese porcentaje casi triplica el de Catamarca, que ocupa el segundo lugar con el 4,8%, y supera ampliamente el promedio nacional del 0,9%.

En el componente cuantitativo ampliado, asociado a riesgos ambientales, las mayores incidencias corresponden a Tucumán, con el 32,4%; Jujuy, con el 30,3%; y Corrientes, con el 25,1%. Les siguen Salta, con el 17,1%, y Buenos Aires, con el 14,7%.

Materiales, hacinamiento y servicios: las otras diferencias

Los problemas de materiales recuperables y hacinamiento crítico tienen sus mayores porcentajes en San Juan, con el 39,3%; Formosa, con el 37,3%; y Jujuy, con el 32,3%.

También superan a uno de cada cuatro hogares en La Rioja, con el 29%; Santiago del Estero, con el 27,7%; y Chaco y Salta, ambas con el 27,5%. Los menores registros corresponden a Tierra del Fuego, con el 8,7%; CABA, con el 10,3%; y Chubut, con el 11%.

En cuanto a las carencias de agua, baño y desagüe, Chaco encabeza el indicador con el 14,1%. Luego aparecen Buenos Aires, con el 10,3%; Santiago del Estero, con el 10%; y Misiones, con el 9,4%.

Ninguna provincia supera el 15% en esta última dimensión, cuya incidencia resulta menor que la de los problemas de materiales y hacinamiento.

Buenos Aires reúne el 48% del déficit nacional

La distribución por cantidad de hogares muestra una concentración diferente. Cuatro millones de hogares con carencias se encuentran en CABA, Buenos Aires, Mendoza, Córdoba y Santa Fe, una participación que el informe considera cercana al peso poblacional conjunto de esas jurisdicciones.

Buenos Aires reúne el 40% de los hogares, pero concentra el 48% del déficit habitacional nacional. Su participación asciende al 62% cuando se considera únicamente el componente cuantitativo ampliado. Córdoba explica el 6% del déficit total y Santa Fe, el 7%.

Las desigualdades también aparecen por regiones. El NOA alberga al 10% de los hogares y reúne el 13% de aquellos con déficit. En el NEA, esas proporciones son del 8% y el 10%, respectivamente.

En la Patagonia ocurre lo contrario: concentra el 6% de los hogares, pero el 3% de los que presentan carencias habitacionales.

Un problema persistente y una medición con límites

La serie elaborada por Ofava muestra oscilaciones desde 2016, cuando el déficit alcanzaba el 43,8%. Bajó al 41,5% en 2019, subió al 43,1% durante 2020 y descendió hasta el 39,3% en 2023. El último valor analizado, correspondiente al tercer trimestre de 2025, se ubicó en el 40,3%.

El Observatorio concluye que “el déficit habitacional muestra una persistencia estructural que se mueve menos que los ciclos económicos argentinos”, aunque registra cambios ante situaciones como la pandemia.

Los ingresos también marcan diferencias. En el decil de menores ingresos, el déficit llega al 42,6%. Entre los primeros cinco deciles, los valores se mantienen entre el 42,6% y el 46,7%, mientras que en el de mayores ingresos descienden al 23,5%.

El análisis advierte que las áreas rurales quedan fuera de la medición y que las encuestas de hogares pueden tener dificultades para captar a la población de barrios populares o villas. Esa posible subrepresentación implica que los resultados podrían subestimar el alcance real de las carencias habitacionales.