Sin cepo y con nuevo dólar: qué cambia para comprar, alquilar o sacar un crédito hipotecario

La salida del cepo cambiario y la implementación de un nuevo régimen de bandas para el tipo de cambio no solo reordenan el sistema financiero, sino que también generan un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, uno de los sectores más sensibles de la economía real.

Desde este lunes, el dólar oficial, dentro de una banda que va de los $1.000 a los $1.400, reemplazará al dólar MEP como referencia en las operaciones de compraventa. Esta modificación promete reducir distorsiones, brindar mayor previsibilidad y reactivar los créditos hipotecarios.

Compraventa: mayor claridad y dinamismo

Hasta ahora, las transacciones inmobiliarias estaban condicionadas por la diferencia entre los múltiples tipos de cambio. El fin del cepo elimina esa dualidad y puede traducirse en una mayor fluidez del mercado.

“El cambio de régimen tendrá consecuencias directas en la compraventa, los alquileres y los créditos hipotecarios vigentes y futuros”, señalan desde el sector. La expectativa es que el nuevo dólar oficial facilite las negociaciones y reduzca las fricciones entre partes.

Los números ya venían mostrando una recuperación: en la Ciudad de Buenos Aires, las operaciones de compraventa crecieron un 94% interanual, mientras que los créditos hipotecarios representaron el 22% del total, seis veces más que un año atrás.

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Créditos UVA: cautela ante la inflación

Aunque los préstamos hipotecarios ajustables por UVA siguen creciendo —subieron 13,2% en marzo, frente al 10,3% de febrero, según First Capital Group—, el dato de inflación de marzo (3,7%) encendió algunas alarmas.

“El crédito UVA no es para el corto plazo. Hay que entrar con dólar atrasado, propiedades baratas y salarios bajos. Y salir cuando el tipo de cambio se aprecie”, explicó el economista Andrés Salinas.

Además, aclaró que, ante períodos de suba de precios, algunos optan por precancelar o adelantar cuotas aprovechando el desfase de 45 días con el que ajusta la UVA respecto al IPC.

Alquileres: presión inflacionaria en puerta

La inflación acumulada en el primer trimestre ya es del 8,6%, y la expectativa es que la suba de precios se mantenga en torno al 2% o incluso más, lo que golpea directamente a los alquileres, especialmente los que se ajustan por el IPC.

“Si el tipo de cambio se ubica más cerca de la banda superior, será una devaluación encubierta. Si eso se traslada a precios, afectará todos los contratos atados a la inflación”, advirtió el economista Federico Zirulnik, del CESO.

En abril, los contratos firmados bajo la ley de alquileres 2020 —con ajustes anuales según el Índice de Contrato de Locación (ICL)— tuvieron un incremento del 116,85% interanual. El ICL combina el IPC con el RIPTE, lo que explica ese salto.

Expectativa positiva, pero con prudencia

“La salida del cepo es una noticia de impacto positivo. La demanda de inmuebles no va a bajar, al contrario, va a seguir en ascenso”, aseguró Alejandro Bennazar, director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria.

Según Bennazar, si el país avanza hacia un esquema bimonetario y se achican las brechas entre los distintos tipos de dólar, podrían beneficiarse tanto los tomadores de crédito como los vendedores. “Hasta ahora, el mensaje es muy positivo”, concluyó.

Inquilinos en alerta

Desde las organizaciones de defensa del acceso a la vivienda también se encendieron señales de alerta. “Lo último que dejamos de pagar es el alquiler, pero esto lo encarece aún más. La liberación del cepo trae más inflación y complica la vida de los inquilinos”, advirtió Tamara Lescano, abogada y miembro de La Bolten.