Inquilinos bonaerenses: el proyecto que redistribuye gastos y cambia las reglas del mercado inmobiliario
El costo de ingresar a una vivienda volvió a instalarse en la agenda del Senado bonaerense. La legisladora de Fuerza Patria Mónica Macha presentó un proyecto para que los inquilinos dejen de pagar comisiones inmobiliarias y sean los propietarios quienes afronten íntegramente los honorarios derivados de la intermediación.
La propuesta no modifica el precio mensual, la duración de los contratos ni el mecanismo utilizado para actualizar los valores. Su objetivo es intervenir sobre los gastos iniciales que deben afrontar quienes alquilan: comisión, depósito, adelanto, garantía, certificaciones y mudanza conforman una barrera que, en muchos casos, obliga a recurrir a préstamos.
El expediente plantea una reforma de la Ley 10.973, que regula la actividad de martilleros y corredores públicos en la provincia de Buenos Aires. “Las personas inquilinas son la parte más débil del contrato y, sin embargo, terminan pagando honorarios por un servicio que no contrataron y que, en realidad, contrató la parte propietaria”, argumentó Macha.
El proyecto establece que, en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, la comisión deberá ser abonada exclusivamente por el propietario. La prohibición alcanzaría al inquilino, subinquilino o continuador del contrato, siempre que se trate de una persona humana. De esta manera, quedarían fuera de la regla especial las operaciones comerciales y otras locaciones realizadas por personas jurídicas.
Los corredores y martilleros tampoco podrían trasladar el mismo costo mediante otra denominación. El articulado impide requerir al locatario pagos por administración, gestoría o cualquier concepto que tenga origen en la intermediación inmobiliaria.
Ese punto busca evitar que la eliminación formal de la comisión termine reemplazada por cargos adicionales. La efectividad de la norma dependerá, por lo tanto, de los controles que se establezcan y de la capacidad de los organismos competentes para sancionar cobros encubiertos.
La iniciativa sostiene que el servicio de corretaje es contratado principalmente por quien pone la propiedad en el mercado. Bajo ese criterio, Macha considera que no resulta razonable cargar los honorarios sobre la persona que necesita acceder a la vivienda.
Un tope de entre el 2% y el 4%
La propuesta no elimina la remuneración de las inmobiliarias. Para los alquileres habitacionales, fija honorarios de entre el 2% y el 4% sobre el valor total del contrato, que deberán ser afrontados por la parte propietaria.
El cálculo se realiza sobre la suma completa prevista al momento de la firma. Si un contrato tiene una duración de dos años, se consideran los alquileres incluidos durante ese período según las condiciones iniciales estipuladas.
Para las locaciones urbanas o rurales que no sean destinadas a vivienda, se conservaría un esquema diferente. Cada una de las partes podría abonar entre el 1% y el 2%, aunque también estaría permitido acordar que una sola asuma el total.
La distinción busca concentrar la protección en los contratos habitacionales, donde la necesidad de acceder a un techo produce una relación más desigual entre propietarios e inquilinos.
El texto incorpora una obligación adicional para los profesionales del sector. Las inmobiliarias deberán exhibir de forma clara y visible quién tiene que pagar los honorarios en cada tipo de operación. La información tendrá que estar disponible tanto en los locales de atención al público como en las páginas web utilizadas para ofrecer propiedades.
La medida pretende que los inquilinos conozcan sus derechos antes de iniciar una negociación y puedan detectar cobros que no correspondan. También apunta a reducir la discrecionalidad en un mercado donde los gastos exigidos pueden variar entre inmobiliarias.
El antecedente de otras provincias
Macha fundamentó su propuesta en regulaciones que ya funcionan en otras jurisdicciones. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Río Negro y La Pampa cuentan con reglas que trasladan al propietario el pago de las comisiones en operaciones destinadas a vivienda.
El modelo porteño constituye la referencia más cercana por la integración del mercado inmobiliario metropolitano. En CABA, los inquilinos no deben afrontar los honorarios del corredor cuando alquilan una vivienda.
La aplicación de un criterio diferente a cada lado de la avenida General Paz provoca que una persona que alquila en territorio bonaerense pueda enfrentar un costo inicial mayor que otra que firma un contrato equivalente en la Ciudad.
El proyecto busca eliminar esa diferencia y extender la protección a todos los municipios de la Provincia, aunque su aprobación también podría reabrir el conflicto con los colegios profesionales.
El alquiler como puerta de entrada al endeudamiento
La iniciativa recibió el respaldo de Inquilinos Agrupados, organización que vinculó los gastos iniciales con la expansión del endeudamiento familiar. Un relevamiento realizado por la entidad en junio de 2026 indicó que el 29,7% de los hogares inquilinos se encontraba en emergencia habitacional y el 73% mantenía algún tipo de deuda.
Dentro del grupo endeudado, el 55% señaló que había pedido dinero para comprar alimentos y el 37% para pagar el alquiler. Además, más de la mitad registraba atrasos en sus compromisos.
En la provincia de Buenos Aires, la proporción informada fue todavía mayor: el 78,5% de los hogares inquilinos relevados atravesaba alguna situación de endeudamiento. El informe también sostuvo que dos de cada diez habían sufrido un “desalojo económico” durante los tres meses previos, expresión utilizada para describir a quienes tuvieron que abandonar una vivienda porque ya no podían sostenerla.
“Es fundamental aliviar los gastos de ingreso porque son el motivo que empuja a pedir créditos o préstamos que luego se hacen imposibles de pagar y terminan impidiendo sostener el alquiler”, explicó Gervasio Muñoz, referente de la organización.
El problema forma parte de una crisis financiera más amplia. Como informó GRUPOLAPROVINCIA.COM , la deuda familiar supera los $39 billones y la morosidad bancaria casi se cuadruplicó en un año: pasó del 2,7% en enero de 2025 al 10,6% en el mismo mes de 2026.
El deterioro no se limita a tarjetas o préstamos personales. Dentro del financiamiento no bancario también aparecen expensas, impuestos y servicios impagos, una señal de que el crédito dejó de utilizarse únicamente para compras extraordinarias y comenzó a sostener gastos básicos.
Un mercado desregulado desde el DNU de Milei
El debate provincial se produce dentro de un escenario nacional transformado por el DNU 70/2023 de Javier Milei, que derogó la Ley de Alquileres y amplió la libertad de las partes para definir las condiciones contractuales.
Desde entonces, los nuevos acuerdos pueden establecer libremente su duración, moneda, índice y periodicidad de actualización. En la práctica, gran parte del mercado utiliza contratos de dos años y ajustes trimestrales o cuatrimestrales atados a la inflación.
Al mismo tiempo, todavía conviven contratos firmados bajo marcos anteriores: permanecen activos acuerdos regidos por el Índice de Contratos de Locación, otros vinculados al coeficiente Casa Propia y los celebrados después del DNU bajo condiciones de libre negociación.
Esa superposición genera actualizaciones diferentes según la fecha de firma. Sin embargo, todos los inquilinos que buscan una nueva vivienda enfrentan un problema común: reunir en un único momento el adelanto, el depósito, la garantía y los costos de intermediación.