Aumentan los alquileres: qué contratos suben y cuánto deberán pagar los inquilinos

En noviembre, miles de contratos de alquiler en Argentina volverán a actualizar sus valores mensuales. Pero el impacto del incremento dependerá de la modalidad con la que se haya firmado el acuerdo: hoy conviven tres sistemas distintos que reflejan el cambiante escenario legal y económico que atravesó el mercado en los últimos dos años.

Actualmente, siguen vigentes contratos bajo tres marcos normativos:

-Los firmados bajo la Ley de Alquileres 27.551, con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.

-Los celebrados entre octubre y diciembre de 2023, que responden al sistema “Casa Propia”, con actualizaciones semestrales.

-Los pactados desde el 29 de diciembre de 2023, luego del DNU 70/23 de Javier Milei, que habilitó la libertad contractual, permitiendo ajustes cada tres o cuatro meses según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

En noviembre solo se actualizarán los contratos firmados bajo las dos últimas modalidades, ya que los regidos por la vieja ley —aunque muchos siguen vigentes— ya no tendrán aumentos.

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Qué contratos se actualizan este mes

Los acuerdos que verán un aumento en noviembre son los firmados en noviembre de 2023, bajo la modalidad “Casa Propia”, con ajustes semestrales. A partir de diciembre de 2023, ya bajo libertad contractual, con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales por IPC.

Los contratos que fueron rubricados antes de la derogación de la ley —con duración de tres años y subas anuales por ICL— no tendrán nuevos incrementos hasta su finalización.

Desde que se derogó la Ley de Alquileres, la mayoría de los contratos se actualiza por inflación. En la práctica, esto significa que los valores se ajustan cada tres o cuatro meses según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC.

Para quienes tienen aumentos trimestrales, el ajuste de noviembre se calcula con el último dato oficial disponible (septiembre de 2025). En ese período, la inflación acumulada fue del 5,97%.

En números concretos, un alquiler de $600.000 pasará a $635.835, mientras que uno de $800.000, a $847.780.
El incremento, aunque más moderado que en meses anteriores, llega en un contexto donde los salarios todavía no logran recuperar el poder adquisitivo perdido.

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Contratos con índice Casa Propia: suba del 24,39%

Los contratos firmados bajo el Coeficiente Casa Propia (CCP) representan una porción menor del mercado, ya que esta modalidad solo rigió entre octubre y diciembre de 2023. Sin embargo, quienes aún mantienen acuerdos bajo este sistema recibirán en noviembre una actualización del 24,39%.

Así, por ejemplo, un alquiler que comenzó en $200.000 en 2023 se elevará a $948.579 tras el cuarto ajuste consecutivo.

En noviembre también finalizarán los contratos que comenzaron en el mismo mes de 2022 y fueron firmados bajo la antigua ley, con duración de tres años y actualizaciones anuales por ICL.

En la actualidad, el panorama cambió por completo: la mayoría de los nuevos contratos se pacta por dos años, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Quienes renueven o firmen un nuevo acuerdo deberán hacerlo bajo estas condiciones de libre negociación.

 
Una brecha que se achica

Un dato llamativo del mercado es que los precios de publicación de nuevos contratos suelen ser más bajos que los valores vigentes de los contratos en curso. Esto ocurre porque los ajustes por ICL dejaron valores muy por encima del promedio actual del mercado.

Sin embargo, con la desaceleración de la inflación en los últimos meses, esa brecha comenzó a reducirse. De todos modos, la carga sigue siendo alta para los inquilinos, que enfrentan aumentos sucesivos en un escenario donde la oferta de viviendas en alquiler continúa siendo limitada.