Encuesta sobre alquileres expone el impacto de la desregulación en el AMBA

La Encuesta Inquilina 2025 encendió una señal de alarma sobre el acceso a la vivienda en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). En un contexto marcado por la derogación de la ley de alquileres mediante el DNU 70/2023, firmado por Javier Milei, los datos muestran un deterioro acelerado de las condiciones de vida de los hogares que alquilan, con mayor presión sobre los ingresos, contratos más inestables y un crecimiento sostenido del endeudamiento

El sondeo revela que en 2025 el 57% de los hogares inquilinos destina más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler, un salto significativo respecto del 38% registrado en 2024. En paralelo, cayó del 33% al 21% la proporción de quienes destinan menos de un tercio de sus ingresos a la vivienda, umbral recomendado por estándares internacionales. La consecuencia directa es una fragilidad económica cada vez más extendida: solo el 14% pudo ahorrar el mes previo a la encuesta y el 45% se encuentra endeudado, mayormente para poder afrontar el alquiler.

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Más ajuste, menos previsibilidad

La eliminación de reglas básicas sobre plazos, moneda y actualización de contratos impactó de lleno en la estructura del mercado. Mientras en 2024 el 42% de los contratos tenía una duración de tres años, en 2025 esa modalidad prácticamente desapareció. Predominan ahora los contratos de dos años, e incluso aquellos que duran un año o menos.

A la reducción de los plazos se suma una mayor frecuencia de ajustes: el 48% de los contratos se actualiza de manera trimestral, lo que multiplica la incertidumbre y dificulta cualquier planificación económica. La encuesta advierte que esta dinámica incrementa los costos indirectos asociados a mudanzas frecuentes y renegociaciones constantes, profundizando la vulnerabilidad de los hogares inquilinos.

Mudanzas forzadas y adultos mayores en riesgo

La inestabilidad habitacional dejó de ser una excepción. El 70% de los hogares se mudó al menos una vez en los últimos cinco años, y el 22% lo hizo por no poder afrontar el pago del alquiler o su renovación. Este fenómeno no solo implica mayores gastos, sino también rupturas en los vínculos laborales, educativos y comunitarios.

Entre los sectores más afectados aparecen los adultos mayores. Casi tres de cada cuatro jubilados que alquilan destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda, y creció de forma significativa el porcentaje de hogares sostenidos por personas mayores de 60 años que deben continuar trabajando para complementar ingresos. La encuesta muestra así cómo el encarecimiento del alquiler impacta con mayor dureza sobre quienes tienen ingresos fijos y limitados.

Prácticas ilegales y exclusión persistente

El relevamiento también expone incumplimientos reiterados de la normativa vigente. Las inmobiliarias intervienen en el 45% de los alquileres y cobran comisiones al inquilino en el 80% de los casos, incluso en jurisdicciones donde está prohibido. En la Ciudad de Buenos Aires, esta práctica persiste en el 61% de los contratos relevados.

Además, la presencia de niñas, niños y adolescentes continúa funcionando como un factor de exclusión, mientras que el 23% de los hogares presenta algún grado de hacinamiento y el 7% se encuentra en situación crítica.

La Encuesta Inquilina 2025, realizada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el CELS, CONICET-CEUR, IDAES-UNSAM y el Instituto de Geografía Romualdo Ardissone, con apoyo de Contested Territories, confirma que, en ausencia de políticas públicas que equilibren la relación contractual, el alquiler se consolida como un factor central de empobrecimiento y exclusión en el AMBA.