Alquileres: el impacto de los nuevos aumentos

A partir del martes 1° de julio, miles de inquilinos en todo el país deberán enfrentar una nueva actualización de sus contratos de alquiler, y el monto a pagar dependerá del tipo de acuerdo que hayan firmado. Con un mercado inmobiliario profundamente alterado tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, hoy conviven tres esquemas contractuales distintos, con ajustes que van desde el 5,89% hasta el 66,11%.

La situación no solo es compleja desde lo legal y económico: detrás de cada ajuste hay hogares que destinan una porción creciente de sus ingresos al alquiler, en un contexto donde la inflación empieza a ceder pero no da respiro a los bolsillos.

Contratos con ICL: la última gran suba anual

Los contratos firmados bajo la ahora derogada Ley de Alquileres (vigente entre 2020 y 2023) se actualizan una vez al año según el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central. Este julio, quienes firmaron en 2022 afrontarán la última actualización anual de su contrato, con un aumento del 66,11%, muy por debajo del pico del 265% interanual registrado en julio de 2024.

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Para ponerlo en cifras: un inquilino que hoy paga $400.000 comenzará a pagar $664.454; uno que abona $600.000 pasará a $996.682. Aunque se trata del ajuste más bajo en casi tres años, sigue significando un salto importante para hogares que ya están muy exigidos financieramente.

Vale destacar que el ICL varía diariamente, por lo que el porcentaje exacto dependerá del día de firma del contrato original.

Ajustes por IPC: aumentos más leves pero más frecuentes

Tras la derogación de la Ley de Alquileres el 29 de diciembre de 2023, comenzó una etapa de libertad contractual. La mayoría de los nuevos acuerdos pactan aumentos trimestrales o cuatrimestrales atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Para quienes firmaron con actualización cada tres meses, el aumento de julio será del 5,89%, basado en el dato de inflación de mayo publicado por el INDEC. Así, un alquiler de $600.000 subirá a $635.331, mientras que uno de $800.000 pasará a $847.108.

Aunque estos ajustes son más espaciados y moderados, el impacto acumulado no deja de ser significativo en el presupuesto mensual.

¿Y el índice Casa Propia?

Los contratos que se firmaron durante el breve período posterior a la reforma de octubre de 2023 —cuando se dispuso el uso del índice Casa Propia con ajustes semestrales— no tendrán aumentos en julio, ya que ese esquema funcionó menos de tres meses antes de la derogación total de la ley.

Contratos que vencen en julio: nuevo escenario de negociación

Muchos contratos firmados en julio de 2022 llegarán a su fin este mes. Eran acuerdos de tres años, con ajustes anuales por ICL. Ahora, los inquilinos deberán renegociar bajo las nuevas reglas: contratos de dos años, con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, en pesos y atados a la inflación.

La paradoja es que, a pesar del encarecimiento progresivo de los alquileres vigentes, los valores de mercado para nuevos contratos tienden a ser más bajos. Esta situación responde a una brecha generada por el desfasaje entre el ICL y la inflación real, brecha que comenzó a achicarse con la desaceleración del índice de precios.

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Emergencia habitacional: más deuda, menos comida

Los aumentos no ocurren en el vacío. Según la Encuesta Nacional Inquilina de junio, realizada por Inquilinos Agrupados en 909 hogares, 7 de cada 10 inquilinos destinan entre el 30% y el 50% de sus ingresos al alquiler, y un 14% directamente gasta más del 60%.

La situación es aún más crítica para los jubilados, que destinan un promedio del 49% de sus ingresos al pago de la vivienda.

Además, el 72% de los hogares está endeudado: el 56% con tarjetas, el 44% por alimentos, el 32% por alquiler y otro 32% por salud. Frente a este panorama, el 66% recortó en comida, el 53% en salud y un contundente 94% dejó de salir o hacer actividades recreativas.

El dato más alarmante: el 89% de los consultados expresó temor a no poder pagar el alquiler en los próximos meses. El mercado inmobiliario puede haber entrado en una fase más predecible, pero la incertidumbre económica sigue siendo el hilo conductor de la vida cotidiana de millones.