Alquilar, sostener y comprar: las señales del problema habitacional en la Provincia

La dificultad para sostener una vivienda empieza a aparecer por distintos costados en la provincia de Buenos Aires. El alquiler consume una porción elevada de los ingresos de muchos hogares relevados, crecen el endeudamiento y las mudanzas por razones económicas, mientras las compraventas y las hipotecas quedaron por debajo de los niveles de un año atrás. En paralelo, municipios, legisladores y Banco Provincia avanzan con respuestas que atacan distintas partes del mismo problema.

La radiografía más reciente sobre los inquilinos surge de la Encuesta Nacional Inquilina de junio, realizada por Inquilinos Agrupados y la Federación de Inquilinos Nacional. El estudio reunió respuestas de 808 hogares de 16 provincias entre el 5 y el 24 de junio; el 33,4% de la muestra correspondió a territorio bonaerense. Esa base obliga a leer los porcentajes como indicadores de los hogares consultados y no como una proyección automática sobre toda la población que alquila.

Alquiler, deuda y mudanzas

Entre los hogares bonaerenses incluidos en esa encuesta, el 78,5% declaró deudas activas, frente a un promedio nacional de 72,9%. La mediana del alquiler mensual en la Provincia se ubicó en $600.000 y el 21,5% de los consultados había atravesado una mudanza por no poder sostener el pago. A nivel nacional, esa última proporción llegó al 20%, después de haber sido del 13,4% seis meses antes.

El deterioro no queda limitado al contrato de alquiler. El 48,5% de los hogares consultados en todo el país destina la mitad o más de sus ingresos a ese gasto y el 47% tiene más de un trabajo. Entre quienes estaban endeudados, el 55% había recurrido al crédito para comprar alimentos y el 37% para pagar el alquiler.

Otro relevamiento, elaborado por la Defensoría del Pueblo bonaerense sobre 1.408 respuestas de 97 municipios, encontró que el 56,6% de los participantes había tomado un préstamo durante los doce meses anteriores. Dentro de ese grupo, el 73,5% todavía mantenía la deuda. Entre los destinos del financiamiento aparecieron alimentos, medicamentos, servicios públicos y alquileres.

Las expensas completan otra parte del escenario. Un relevamiento del Observatorio de Datos Estratégicos recopiló información sectorial que registró atrasos en distintos puntos de la Provincia y ubicó en 16% las unidades funcionales con deuda dentro de una muestra de alrededor de 15.000 consorcios. También identificó medidas de asistencia para alquileres, servicios o gastos habitacionales en municipios como Adolfo Gonzales Chaves, Trenque Lauquen y Luján.

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Menos escrituras y un crédito que perdió velocidad

El problema se extiende al mercado de compraventa. Durante julio se registraron 12.177 escrituras en la provincia de Buenos Aires, un 9% menos que las 13.334 del mismo mes de 2025. Hubo, sin embargo, una mejora del 14% frente a junio, cuando se habían contabilizado 10.702 operaciones.

La caída interanual fue más pronunciada entre las hipotecas. Se firmaron 1.450 actos durante julio, un 33% menos que un año antes, aunque un 18% más que en junio. Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, señaló que la recuperación mensual constituye una señal favorable pero pidió prudencia y condicionó una eventual continuidad de la mejora a la evolución del financiamiento, las inversiones y la confianza del mercado.

Desde la Cámara Inmobiliaria bonaerense también observan un mercado menos dinámico. Su presidenta, Lilian Ledain, reconoció en una entrevista reciente que existe más demora en los pagos, aunque relativizó que se esté frente a una morosidad extrema y situó el promedio interanual alrededor del 20%. Sobre las operaciones de compraventa fue más terminante: “Los créditos hipotecarios no están, la gente no está tomando”, sostuvo al describir la escasez de consultas por propiedades aptas para crédito.

La lectura sectorial y los registros notariales muestran, así, dos movimientos simultáneos: las operaciones recuperaron terreno frente al mes anterior, pero todavía no alcanzaron el nivel de 2025, y las hipotecas exhibieron una brecha interanual todavía mayor.

Municipios, Legislatura y Banco Provincia

El cuadro empezó a trasladarse a la agenda política bonaerense. En el Senado, Fuerza Patria impulsa una modificación de la Ley 10.973 para que, en alquileres de vivienda destinados a personas humanas, las comisiones inmobiliarias queden exclusivamente a cargo del propietario. El texto además propone prohibir el cobro al inquilino de honorarios, gastos administrativos o de gestoría derivados de la intermediación y obliga a informar esa regla en locales y páginas web.

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La iniciativa plantea que los honorarios se ubiquen entre el 2% y el 4% del monto total del contrato y sean afrontados únicamente por el locador. En sus fundamentos, cuestiona que quienes buscan una vivienda terminen pagando por “un servicio que no contrataron” y presenta la modificación como una forma de reducir los costos asociados al ingreso a una propiedad alquilada.

Otro frente se abrió sobre las viviendas de quienes ya son propietarios. Desde el bloque oficialista se presentó en abril el expediente E-133/2026-2027 para modificar la Ley 14.432 de Protección de Vivienda Única y de Ocupación Permanente.

El Senado informó el 2 de septiembre que la comisión de Legislación General aprobó cambios sobre esa normativa. La propuesta busca establecer mayores formalidades para una eventual renuncia a la inembargabilidad y reforzar la información sobre sus consecuencias patrimoniales.

A las medidas municipales y los proyectos legislativos se suma la oferta crediticia del Banco Provincia. La entidad mantiene una línea UVA destinada a construir, ampliar, refaccionar o terminar viviendas dentro del territorio bonaerense.

Para quienes cobran haberes en el banco, la tasa nominal anual es del 9% y la financiación puede cubrir hasta el 80% del menor valor entre el presupuesto y la tasación; para el resto, la tasa es del 15% y la cobertura llega hasta el 70%.

El préstamo incorpora una cláusula que compara la evolución de la cuota UVA con el Coeficiente de Variación Salarial y contempla un mecanismo compensatorio cuando se supera el límite previsto. El monto máximo es el equivalente en pesos a 250.000 UVA y el plazo puede extenderse hasta 240 cuotas mensuales.