Comisiones, deudas y viviendas ociosas: el reclamo que amplía el debate por los alquileres

El respaldo de Inquilinos Agrupados de La Plata al proyecto que busca sacar las comisiones inmobiliarias de los gastos que paga quien alquila llegó acompañado por una advertencia: para la organización, la medida puede aliviar el ingreso a una vivienda, pero no modifica los problemas que hoy dificultan sostenerla mes a mes. Karina Chiapa, integrante de la entidad, resumió la posición con una frase: “es un parche”.

La iniciativa fue presentada por la senadora bonaerense de Fuerza Patria Mónica Macha y propone modificar la Ley 10.973, que regula la actividad de martilleros y corredores públicos. Para los alquileres destinados a vivienda, los honorarios quedarían exclusivamente a cargo del propietario y no podrían trasladarse al inquilino mediante gastos administrativos, gestoría u otros conceptos ligados a la intermediación. 

El texto fija además un rango de honorarios de entre el 2% y el 4% sobre el valor total del contrato. La obligación alcanzaría a locaciones habitacionales realizadas por personas humanas y también exigiría que las inmobiliarias informen de manera visible, tanto en sus locales como en sus sitios web, quién debe afrontar esos costos.

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Un alivio para entrar, pero no para sostener el alquiler

Chiapa sostuvo que la reforma corrige una práctica que, según la organización, coloca sobre el inquilino un servicio contratado principalmente por el propietario. Sin embargo, remarcó que la discusión de fondo pasa por el precio mensual, las actualizaciones frecuentes, los contratos que pueden pactarse en dólares y la escasa capacidad de los locatarios para negociar cláusulas.

Ese planteo aparece bajo un mercado que cambió después del DNU 70/2023, que derogó la anterior Ley de Alquileres y amplió la libertad contractual para definir duración, moneda, índice y periodicidad de actualización. El proyecto bonaerense no modifica esas variables: se concentra en los gastos de ingreso y en quién debe pagar la intermediación. 

Para Inquilinos Agrupados de La Plata, el problema también está en la relación de fuerzas al firmar. Chiapa señaló que quienes buscan vivienda suelen adherir a contratos ya definidos y reclamó mayores controles sobre los cobros y condiciones exigidos por las inmobiliarias.

Deudas, mudanzas y más de un trabajo

Los datos de la Encuesta Nacional Inquilina de junio de 2026 muestran el contexto del reclamo. El relevamiento abarcó 808 hogares de 16 provincias, con un 33,4% de respuestas provenientes de Buenos Aires. Por tratarse de una muestra de hogares consultados, sus porcentajes describen a quienes participaron y no equivalen automáticamente a todo el universo de inquilinos bonaerenses.

Entre los encuestados de la Provincia, el 78,5% tenía deudas activas y la mediana del alquiler era de $600.000. Además, el 21,5% había tenido que mudarse por no poder sostener el pago. A nivel nacional, el 48,5% destinaba la mitad o más de sus ingresos al alquiler y el pluriempleo llegó al 47,4%.

La misma encuesta indicó que el 78% de los contratos se actualizaba cada tres o cuatro meses y que el 65% utilizaba el IPC como referencia. Entre quienes estaban endeudados, el 55% había recurrido al crédito para comprar alimentos y el 37% para pagar el alquiler.

Las expensas suman otra presión. Un relevamiento sectorial sobre alrededor de 15.000 consorcios registró deuda en el 16% de las unidades funcionales bonaerenses. En La Plata, un departamento de un dormitorio promedió durante el segundo trimestre $535.636 de alquiler más $84.602 de expensas, un costo conjunto de $620.238.

Emergencia habitacional, créditos y viviendas ociosas

Frente a ese cuadro, la organización platense pidió ampliar la agenda. Entre las medidas planteadas por Chiapa aparecen la declaración de la emergencia habitacional, mecanismos que vinculen los aumentos con la evolución de los salarios, créditos blandos para facilitar el acceso a una vivienda y mayor construcción habitacional.

También propuso crear en La Plata un registro de viviendas ociosas para dimensionar cuántos inmuebles permanecen desocupados y discutir herramientas para incorporarlos al mercado. El reclamo se conecta con una discusión que la Provincia viene llevando a distintos municipios: en agosto, el Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat reunió en Chacabuco a representantes de 34 distritos, universidades, organizaciones sociales y colegios profesionales para abordar acceso al suelo, vivienda y ordenamiento territorial.

La dimensión del problema excede al mercado de alquileres. Un relevamiento del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (Ofava), elaborado sobre datos de la EPH del tercer trimestre de 2025, estimó que 5,98 millones de hogares —el 40,3% del total nacional— presentan algún tipo de déficit habitacional. 

La Provincia de Buenos Aires concentra por sí sola el 48% de esos hogares, pese a reunir el 40% del universo relevado, y su participación trepa al 62% cuando se considera el déficit cuantitativo ampliado, que incorpora viviendas que requieren reemplazo y situaciones vinculadas con riesgos ambientales.

La Encuesta Nacional Inquilina también consultó qué cambios esperan quienes alquilan: el 96% rechazó actualizaciones atadas a la inflación y prefirió vincularlas al salario o a una negociación con intervención estatal; el 57% pidió aumentos anuales, el 84% contratos de tres años o más y el 85% sostuvo que las expensas extraordinarias y de administración no deberían quedar a cargo del inquilino.