Alquiler, salario y propiedad: la radiografía que reabre el debate habitacional bonaerense

El acceso a la vivienda volvió a ocupar un lugar central en la agenda bonaerense por una combinación de datos que muestra cuánto cambió el mercado. Más de 1,16 millones de hogares alquilan en la Provincia, el costo mensual ya absorbe cerca de la mitad de un salario y un nuevo relevamiento expuso una fuerte concentración de inmuebles entre quienes poseen más de una propiedad.

La radiografía aparece mientras el gobierno de Axel Kicillof analiza distintas herramientas para intervenir sobre algunos de los obstáculos del mercado: reducir los gastos necesarios para firmar un contrato, incentivar que las viviendas ociosas ingresen a la oferta y generar condiciones diferentes para los alquileres de menor valor.

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Los números muestran que el problema no se limita al precio mensual. También cambiaron la cantidad de familias que dependen del alquiler, la posibilidad de transformarse en propietarias y la distribución de las viviendas existentes.

Más hogares alquilan y necesitan una mayor parte del ingreso

En 2022 había 1.166.672 hogares inquilinos en territorio bonaerense, equivalentes al 19,3% del total. En 2001 eran 356.567 y para 2010 ya habían ascendido a 700.239. En poco más de dos décadas, la cantidad se multiplicó por más de tres y actualmente casi uno de cada cinco hogares depende de una vivienda alquilada.

El fenómeno también aparece con fuerza en los grandes conglomerados. Entre 2018 y 2023, los hogares inquilinos aumentaron 38,5% en el Gran Buenos Aires, mientras el total de hogares avanzó 19,5%. En el Gran La Plata, el crecimiento de quienes alquilan llegó al 61% durante el mismo período.

A esa expansión se suma el esfuerzo económico necesario para sostener un contrato. Agustín Simone, asesor de la Gobernación bonaerense y exministro de Hábitat y Desarrollo Urbano, señaló que en 2023 el alquiler representaba alrededor del 35% de un salario, mientras actualmente esa relación se encuentra cerca del 50%. En 2014 y 2015 rondaba el 30%.

Simone vinculó el cuadro con tres factores: salarios bajos, altos costos de construcción y dificultades para acceder al crédito. La falta de financiamiento deja a una parte de las familias sin posibilidades de comprar y amplía la demanda sobre el mercado locativo.

Los precios también avanzaron por encima del promedio general. En agosto, mientras la inflación interanual nacional alcanzó el 33,5%, el componente de alquiler de vivienda registró una suba del 42,7% en el Gran Buenos Aires. En la comparación mensual, los alquileres aumentaron 2,3% en esa región frente al 1,7% del IPC nacional.

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Qué muestra el mapa de la propiedad bonaerense

A la discusión sobre ingresos y precios se incorporó ahora otra variable: cómo están distribuidos los inmuebles. Un relevamiento elaborado por Inquilinos Agrupados a partir de información de ARBA indica que el 74,2% de los propietarios posee una sola unidad y concentra el 49,1% de las propiedades relevadas.

El 25,8% restante, integrado por personas con dos o más inmuebles, reúne al menos el 50,9% de las propiedades. En total, 1.065.255 personas cuentan con dos o más unidades en territorio bonaerense.

La concentración aumenta al avanzar sobre quienes poseen mayores patrimonios inmobiliarios. Hay 104.584 personas con cinco o más inmuebles edificados, un grupo equivalente a alrededor del 0,6% de la población provincial que concentra como mínimo el 14% de las propiedades.

Más arriba aparecen 1.879 titulares con más de 100 inmuebles. Además, 80 personas físicas y 176 personas jurídicas poseen más de 500 propiedades cada una.

La organización también puso el foco en la informalidad del mercado. Su presidente, Gervasio Muñoz, sostuvo que una consulta a ARBA arrojó que apenas unas 5.000 personas declaran percibir renta por alquiler y reclamó mayores controles sobre las operaciones que se realizan fuera de los registros fiscales.

Las alternativas que entraron en la agenda bonaerense

La discusión llega pocos días después de la reunión que Kicillof mantuvo con autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense, donde se retomó una propuesta de Régimen de Alquiler Social destinada a reducir los costos iniciales de determinados contratos.

El esquema contempla que los inquilinos alcanzados no paguen honorarios de martilleros y corredores, que algunos informes registrales sean gratuitos y que se eliminen determinados cargos vinculados con la conexión o cambio de titularidad de servicios. Para los propietarios prevé mecanismos de simplificación y beneficios fiscales orientados a estimular la incorporación de viviendas al mercado.

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El parámetro planteado inicialmente alcanzaría a contratos de alrededor de $388.000 mensuales, aunque el proyecto permite introducir diferencias según la realidad económica de cada región. Inquilinos Agrupados cuestionó ese límite al sostener que los valores actuales se encuentran mayormente por encima de ese monto y ubicó en torno a $600.000 el alquiler promedio.

El proyecto todavía debe atravesar el tratamiento legislativo. En paralelo, Simone planteó otra discusión: utilizar herramientas tributarias para diferenciar a quienes mantienen viviendas desocupadas de los propietarios que deciden ofrecerlas en alquiler, con incentivos para ampliar la cantidad de unidades disponibles.

La propuesta sobre viviendas ociosas no constituye por ahora un régimen vigente. Se suma a un debate habitacional que combina una demanda creciente, mayores dificultades para acceder a la propiedad, alquileres que ganaron peso sobre los salarios y una estructura inmobiliaria en la que una porción reducida de titulares concentra una cantidad significativa de unidades.