La actividad inmobiliaria se frena y la construcción no despega: el mapa económico bonaerense

El mercado inmobiliario bonaerense cortó una racha de ocho trimestres de crecimiento y la construcción continúa lejos de sus niveles de 2023. Un estudio de la Universidad Nacional de La Plata (UNLP) registró que el indicador conjunto de ambas actividades cayó 9,4% interanual entre abril y junio de 2026, con resultados negativos en 51 de los 66 municipios relevados. La contracción alcanzó tanto a grandes mercados urbanos como a distritos del interior y volvió a instalar preguntas sobre la inversión y el empleo.

El informe LAB REAL Municipios, elaborado por el Laboratorio de Desarrollo Sectorial y Territorial de la Facultad de Ciencias Económicas, acumula dos trimestres consecutivos en baja. En el primero de 2026 había retrocedido 0,7% interanual; en el segundo, la caída se profundizó. La investigación combina escrituras e hipotecas, superficie autorizada para edificar y empleo de la construcción, tres variables que permiten observar movimientos diferentes dentro de un mismo sector.

El contraste con 2023 es revelador: el indicador general de los municipios estudiados todavía se ubica 1,6% por encima de aquel año, pero sus componentes muestran trayectorias opuestas. La actividad inmobiliaria conserva una mejora del 44,3%, mientras la construcción permanece 16,3% debajo del nivel que tenía tres años atrás.

Las escrituras cortaron ocho trimestres de crecimiento

La compraventa de propiedades fue el principal factor de la caída reciente. Las operaciones inmobiliarias disminuyeron 20,1% interanual en los distritos analizados y retrocedieron en 59 de los 66 municipios. Es el primer resultado negativo después de dos años de avances, una secuencia que hasta el trimestre anterior había sostenido al indicador general pese al menor dinamismo de la construcción.

Los cinco municipios con mayor cantidad de operaciones registraron menos escrituras. La Plata encabezó las bajas con 20,1%, seguida por San Isidro, con 18,2%; General Pueyrredón, con 17,2%; Bahía Blanca, con 15%; y Vicente López, con 6,5%. La contracción alcanzó así a mercados con características productivas y territoriales muy distintas.

La capital bonaerense reúne el 10,6% de las operaciones inmobiliarias del relevamiento y ocupa el segundo puesto en volumen. Sin embargo, su indicador conjunto descendió 11%, por encima del promedio, y acumula tres trimestres consecutivos de retroceso. Además, se encuentra 11,1% debajo de su nivel del segundo trimestre de 2023, mientras San Isidro supera esa referencia en 42,8% y Vicente López en 30,6%.

En el conjunto de los 66 municipios, la construcción apenas creció 0,2% interanual, luego de caer 4% durante el primer trimestre. Solo 32 distritos registraron aumentos de superficie autorizada para construir. La evolución de los permisos y el empleo explica por qué una mejora puntual en proyectos aprobados no necesariamente se traduce en una recuperación sostenida de la actividad.

El impacto territorial y las diferencias entre municipios

La distribución geográfica del deterioro es desigual. Tigre encabezó las bajas entre los principales distritos analizados, con una contracción del 32,3% del indicador conjunto y un descenso del 46,1% en superficie autorizada. También retrocedieron Berazategui, con 14,1%; Vicente López, con 13,4%; y General Pueyrredón, con 12,4%.

En la otra punta aparecieron municipios donde los permisos compensaron las caídas inmobiliarias. Escobar creció 5,1% en el indicador general porque la superficie autorizada aumentó 299,2%, aun cuando sus operaciones inmobiliarias bajaron 27,7%. Moreno avanzó 6,2%, con una suba de 14,3% en superficie y una leve mejora del 1,1% en escrituras. San Isidro también terminó con un resultado positivo de 3%, impulsado por los permisos.

El estudio identificó además avances en Roque Pérez, Lobería y Baradero, así como en Presidente Perón, en el tercer cordón del Conurbano. Son excepciones dentro de un mapa donde 51 municipios perdieron actividad. La metodología asigna un peso del 30% a las operaciones inmobiliarias y del 70% a la construcción, repartido entre permisos de edificación y empleo sectorial.

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Empleo, costos y dos modelos de inversión pública

El deterioro también aparece en indicadores posteriores al período que estudió la UNLP. Según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), julio terminó con 352.511 empleos registrados a nivel nacional, cerca de 4.000 menos que en junio. La baja mensual fue del 1,1% y dejó la ocupación 11,5% por debajo de su promedio histórico para ese mes. En el Área Metropolitana de Buenos Aires el descenso mensual fue del 0,7%.

En agosto, el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción del INDEC cayó 4,4% interanual en todo el país, aunque mostró un incremento desestacionalizado del 0,4% frente a julio. La combinación de cifras muestra avances parciales que conviven con una actividad todavía debilitada y menores planteles de trabajadores.

Los costos agregan otra dificultad. En agosto, el índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires aumentó 2,5% mensual: los materiales subieron 1,7%, la mano de obra 3,2% y los gastos generales 2,2%. La inflación nacional de septiembre se ubicó en 1,9%, pero Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles avanzó 3,1%, con incidencia de alquileres y servicios públicos sobre el presupuesto familiar.

En la discusión política, el gobernador Axel Kicillof viene cuestionando la interrupción de la obra pública nacional. Su administración sostiene que Nación dejó paralizadas alrededor de 1.000 obras y 16.000 viviendas en territorio bonaerense.

La Provincia, en tanto, informó que mantiene unas 8.000 viviendas en construcción con recursos propios e impulsó el programa Completar para terminar proyectos habitacionales que habían quedado sin financiamiento federal. Una de las primeras etapas de ese programa comprende 897 viviendas de 33 proyectos, con una inversión provincial anunciada de $20.000 millones. 

El Gobierno de Javier Milei sostiene, por su parte, una estrategia que da mayor participación a los privados en infraestructura. La Red Federal de Concesiones prevé obras y mantenimiento de rutas nacionales con financiamiento de concesionarios y supervisión de Vialidad Nacional. En septiembre, Nación informó intervenciones en más de 360 kilómetros de corredores del Mercosur bajo ese esquema.

El freno sectorial también se cruza con las dificultades de acceso a la vivienda, aunque los datos universitarios se concentran en actividad y empleo. En Buenos Aires, más de 1,16 millones de hogares eran inquilinos según el Censo 2022; el exministro provincial Agustín Simone estimó recientemente que el alquiler puede absorber cerca de la mitad de un salario. El viernes 16 de octubre, el INDEC tiene prevista la difusión de los índices de precios mayoristas y costo de la construcción de septiembre.